거창하게 전원주택을 꿈꾸거나 전원생활이 아니더라도 도심에서 단독주택을 지어 중장기적으로 거주하고자 한다면 과연 무엇부터 해야 할까요? 집짓기 결심을 했다면 이후 과정과 절차에 대해 흐름을 파악하고 이해한 후 한 단계씩 진행하면 됩니다. 저 또한 지금 차근차근히 공부를 시작하여 수년 후에는 살고 있는 주택을 리모델링을 하여 거주할 계획을 하고 있는데요. 오늘은 주택을 짓고자 한다면 반드시 먼저 알아야 할 항목들을 알려드립니다. 멋지고 유행하는 인테리어는 이후에 생각해도 늦지 않아요.
살고자 하는 방식을 정하자.
1. 주거 목적을 설정한다.
집을 짓는 일은 평생에 한 번 할까 말까 하는 아주 중대하고 원대한 일입니다. 장기적인 관점에서 내가 집을 짓고자 하는 목적이 정확이 무엇인지를 정하고 그것에 걸맞는 설계와 인테리어를 계획해야 합니다.
1인 가구이거나 2인 가구, 혹은 4인 가구일 때, 추후 부모님이나 형제와 함께 살 계획일 때, 1층에는 세를 주어서 매달 월세 수익을 내고자 하는 목적이 있을 때 등 내가 앞으로 어떤 형식으로 주거할지를 그려보고 목적을 설정하는 것이 좋습니다.
2. 전원주택 vs 단독주택
공기 좋고 경치가 멋진 산이나 바다 근처에서 전원주택을 짓고 잔디나 마당을 가꾸면서 지내는 전원 생활을 꿈꾸신다면 전원주택을, 인프라와 편의시설이 많은 편리한 도심에서 나만의 멋진 공간을 꿈꾸신다면 단독주택을 선택합니다.
3. 예산 어림잡기
조달 가능한 대략적인 금액을 어림잡아 내가 원하는 주택을 지어서 살 수 있는 충분한 자금 조달이 되는지를 현실적으로 파악하는 것이 중요합니다.
목적에 부합하는 장소를 정하자.
1. 편의시설과 인프라를 고려해야 한다.
제가 집 지을 장소를 보면서 가장 중요하게 고려하는 것 중 하나가 바로 인프라 입니다. 주요 편의 시설들이 집과 가까워야 사는데 불편함이 없습니다. 주변에 병원, 은행, 경찰서, 119소방서 등 없어서는 안 되는 기본적인 시설들이 멀지 않은 곳에 갖추어져 있는지 확인합니다.
2. 자녀가 어리다면 학군도 생각하자
땅은 마음에 드는데 근처에 학교가 없다던지, 학교가 있다면 그 곳의 교육 방식과 교육의 질은 어떠한지 살펴볼 필요가 있습니다. 학교가 집과 멀리 떨어져 있다면 보호자가 자차로 등하교를 시킬 수 있는지 생각해봅니다.
땅을 산다면 좋은 토지를 고르는 작업에 시간을 들여야 한다.
1. 토지 매매 시 보아야 할 기본 5대 항목
● 대지 확인
- 건물을 지을 수 있는 대지인지 맹지인지 토지의 종류를 확인합니다.
● 토지 채권 분석
- 토지의 지번을 파악한 후 등기부등본으로 확인합니다. 을구에 근저당권 설정 유무를 보면 되는데요. 토지에 대한 대출은 보통 제1금융권에서는 해주지 않고 주로 농협이나 제2금융권(새마을금고 등)에서 대출이 가능합니다. 토지 대출은 이율이 높은 편이고 대출 한도가 지역마다 다른데요. 대출 한도 대비 대출금이 많을수록 토지주가 자금 조달이 급박하게 필요한 상황일 수 있겠다는 추측이 가능하며 이는 매수 가격을 조율하는 상황에서 매수자에게 유리한 조건이 될 수 있으니 잘 체크합니다.
** 토지 담보 대출 금액 추측 방법: 등기부등본상의 채권최고액÷1.4= 대출금액.
● 건폐율, 용적률 확인
- 소유한 토지에 지을 수 있는 1층의 바닥면적이 건폐율이라고 이해하시면 쉽습니다.
- 지하를 제외한 1층부터 산정하며, 대지면적 대비 건물의 연면적(쌓을 수 있는 면적) 비율을 용적률이라고 합니다.
- 토지의 건폐율과 용적률을 토대로 건물을 짓게 되며 추후 마당이나 옥상에 창고를 넣게 될 때 문제가 될 수도 있으므로 사전에 정확하게 계산하여 집을 설계합니다.
● 전기, 상하수도, 도로 등 기본인프라
- 전기: 토지에서 직선거리 200m 이내에 전봇대가 설치되어 있다면 전기 부분에는 문제가 없습니다. 만약 반경 내 전봇대가 설치되어 있지 않다면 1m당 약 20,000원의 비용을 들여 전기를 끌어오는 설비를 해야 합니다.
- 상하수도: 지하수가 들어온다고 들어서 매수했는데 지하수 양의 부족, 악취, 흙탕물 등 추후에 문제가 발견될 수도 있으니 잘 체크합니다.
- 도로: 전기와 상하수도는 돈으로는 해결할 수 있는 부분이지만, 도로는 상황이 다릅니다. 토지 앞에 도로가 없다면 토지 담보 대출이 불가하며 새 도로를 내는 일은 굉장히 어려우므로 도로가 없는 토지는 피하는 것이 좋습니다. 또한 도로가 있어서 의심 없이 계약했다가 알고보니 도로가 사도(개인소유)여서 주인의 허락을 얻기 위해 금전적, 육체적으로 많은 소모를 해야 하는 일도 발생합니다. 국가 소유의 일반 도로인지 확인한 후 계약을 진행합니다.
- 통신선: 전봇대가 있다고 해서 통신선까지 함께 있는 것은 아닙니다. 사전에 통신선의 유무를 파악하여 필요시 예산에 반영해야 합니다.
● 토지 이용계획 확인서
- 토지 주변에 축사나 공장 지대가 있는지 확인합니다. 축사 근처에 살게 되면 가축의 냄새와 울음소리 등으로 수시로 불편할 수 있고 지하수 오염 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 공장 건축 허가가 되어 있는 땅이 주변에 있다면 이 또한 걱정되는 부분입니다. 아직 공장 입주 전이라면 어떠한 종류의 공장이 들어올지 모르는 상황에 놓이게 되고 실제 공장이 들어선다면 소음과 분진, 매연 등으로 수 억 원을 들여 정성스럽게 지은 내 집에서의 안락한 생활을 방해하는 요인이 되겠지요.
- 정부 24 사이트에서 '토지이용계획 확인원'을 발급받아 가축 사육을 제한하는 구역인지 공장이 지어질 수 있는 구역인지 파악합니다.
2. 기타 정보
● 로드뷰 이용하기
- 무작정 지방 곳곳을 보러 이동하지 않고 관심 있는 지역의 부동산에 전화로 문의합니다. 보통 전화상으로는 정확한 지번을 알려주지 않는 경우가 많은데 토지를 직접 가서 볼 수 없는 상황이라면 네이버나 다음의 로드뷰로 장소를 찾아볼 수 있습니다. 땅의 모양이 직사각형인지 삼각형인지 100% 정확하게 알 수는 없지만 대략적인 토지의 모양과 주변의 환경 및 지형 등을 파악하기에 좋습니다. 로드뷰의 지적도를 이용하면 지번을 알아내 해당 토지의 정보를 사전에 알아볼 수 있습니다.
● 겨울철 땅의 상태 확인하기
- 남향이라고 해서 무조건 따뜻할 것이라고 믿는 것은 섣부른 판단일 수 있습니다. 한 필지 내에서 얼음이 언 쪽과 얼지 않고 햇볕에 마른땅이 있는지 알아봅니다. 해가 얼마나 들어오느냐에 따라 난방비와 생활 유지비가 천지차이이기 때문에 꼭 살펴볼 필요가 있습니다.
오늘은 집짓기 결심을 한 후 알아보아야 하는 기본적이고 기초적인 것들을 알아보았는데요. 다음에는 본격적으로 주택의 종류(목조 주택/ 철근 콘크리트 주택)와 주택 설계 및 시공 방법까지 살펴볼 계획입니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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